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El ABC para invertir en desarrollos de lujo

El segmento residencial plus es atractivo para los inversionistas que desean obtener altos rendimientos y proteger su capital de la inflación. Aquí los mejores consejos para hacerlo con éxito.
desarrollo de lujo
Si bien los inmuebles son una inversión de refugio por su estabilidad, elegir correctamente la propiedad aumentará la rentabilidad.

Nota del editor: Este contenido se publicó originalmente en la edición Secretos de inversión en inmuebles de lujo, del suplemento comercial de Expasión, Valor Imobiliario, correspondiente a la Primavera 2019.

La inversión en bienes raíces será este año uno de los principales factores que impulsarán el crecimiento del selecto grupo de los 'ultra ricos' o UHNWI (ultra-high net-worth individuals), de acuerdo con la edición 2019 del The Wealth Report. The global perspective on prime property and investment, elaborada por la consultora inmobiliaria global Knight Frank.

En México, Knight Frank pronostica que este grupo experimentará un crecimiento de 23% durante el quinquenio 2018-2023, para alcanzar una población de 3,427 UHNWI, con lo que casi igualará a Brasil (3,962). Y de acuerdo con la Encuesta de Actitudes 2019, realizada por esta consultora global a finales de 2018, entre 600 asesores patrimoniales que administran más 3,000 mdd a nivel global, 23% de los inversionistas latinoamericanos considera invertir en una propiedad residencial en su país de origen entre 2019 y 2020.

La predilección por el sector inmobiliario -57% de los inversionistas latinoamericanos posee propiedades en su portafolio de activos- obedece a que brinda una protección contra la inflación, así como a la apreciación de la propiedad en el largo plazo.

La perspectiva de crecimiento de la economía global para 2019, según las proyecciones del Banco Mundial, caerá a 2.9%, como consecuencia de las tensiones en el comercio internacional y un endurecimiento de las condiciones de acceso al financiamiento.

Este panorama de incertidumbre también impacta las tasas de interés de los créditos hipotecarios. BBVA Research estima un incremento de 10 a 15 puntos base en las tasas, que se habían mantenido a la baja.

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Ganancias doradas

Ante este panorama, sin duda, la mejor alternativa para invertir en inmuebles será contar con el capital disponible, recomienda Jorge Castañares, socio fundador de la consultora en inversiones inmobiliarias Xpertha Capital. En caso contrario, se debe analizar a detalle la inversión para determinar su viabilidad y rentabilidad en el largo plazo.

La plusvalía promedio de la Ciudad de México, el principal mercado inmobiliario del país, en 2018 fue de 12.9%, según datos de Propiedades.com. Sin embargo, en el segmento residencial plus se registran las mayores apreciaciones. Por ejemplo, en la zona de Narvarte, al centro sur de la capital del país, la vivienda usada registró 20.8% de plusvalía en 2018; mientras que en Lomas de Chapultepec, al poniente de la ciudad, este indicador para propiedades con más de cuatro años de antigüedad fue de 15.9 por ciento..

No obstante, la apreciación del activo inmobiliario puede ser mayor. El informe Real Estate 2020. Construyendo el futuro, de la consultora PwC, señala que el valor de los activos inmobiliarios adquirido en 2012 aumentará 55% para 2020.

Más información: Cómo vender una casa de superlujo

Además, la existencia de una demanda de vivienda en arrendamiento contribuye a hacer más atractiva la inversión. De acuerdo con el portal inmobiliario Propiedades.com, en la Ciudad de México -el principal mercado del segmento residencial plus- el alquiler de departamentos aumentará 7% en 2019.

Así, el precio medio de renta de un departamento pasará de 20,126 pesos al mes en 2018 a 21,534 pesos; mientras que el de de las casas ascenderá a 36,264 pesos, esto es, 1,812 pesos más mensuales.

Con base en estos pronósticos, Leonardo González, analista de real estate de Propiedades.com estima que el segmento residencial plus en la capital del país podrá desplazar un mayor número de unidades en las zonas con mayor inventario.

Oferta de valor

Si bien los inmuebles son una inversión de refugio por su estabilidad, elegir correctamente la propiedad aumentará la rentabilidad. Para una inversión exitosa, Vicente Naves, managing director de la plataforma inmobiliaria de Artha Capital, explica que el cliente del segmento residencial plus está buscando exclusividad, diferenciación, calidad en cuanto al diseño, una excelente ubicación, amenidades, su funcionamiento y en general que la oferta de valor se cumpla.

En términos generales, el perfil tradicional de una residencia es 3-3-2, que significa tres habitaciones, tres baños y dos estacionamientos, explica Leonardo González, analista de real estate de Propiedades.com. Sin embargo, existe diferencias en función del tipo de vivienda y la zona.

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Por ejemplo, una casa en Bosques de las Lomas es 4-4-2, mientras que un departamento en esta misma colonia es 3-3-3. Un diseño arquitectónico de calidad garantiza la funcionalidad del inmueble y, de acuerdo con Lamudi, el respaldo de una despacho de arquitectos puede incrementar entre 10 y 20% la plusvalía de un desarrollo.

Por ello, desarrollos como Rubén Darío 225 de Abilia fue encargado a la firma Sordo Madaleno Arquitectos, que en 2018 ganó el World Architecture Festival en la categoría Residential for Future Projects. En materia de amenidades, la industria inmobiliaria de lujo también ha evolucionado.

Cada vez son más sofisticadas, además de básicos como gimnasio y salones de usos múltiples, ahora incluyen servicios para el cuidado personal como spas. Rodrigo Pérez del Toro, gerente de la oficina de la Ciudad de México de Sotheby’s International Realty, subraya que no hay una definición de lujo. "Se trata más bien de generar una experiencia para satisfacer al cliente, porque en función de sus intereses el lujo estará en determinados acabados".

Cómo elegir mejor

Para elegir una propiedad adecuada para invertir, además del precio y las características del desarrollo, los interesados deben considerar aspectos como la rentabilidad bruta de alquiler (RBA) y el tiempo que toma colocar un inmueble (Time on Market, ToM).

En términos de RBA, la zona de Nuevo Polanco, compuesta por la colonias Irrigación, Granada, Ampliación Granada y Mariano Escobedo, tuvo una RBA de 6%, la más alta para el segmento residencial plus de la CDMX, en el segundo semestre de 2018. Sin embargo, su ToM fue de 100 días para vivienda usada y de 153.7 para la nueva.

En contraste, la zona de Santa Fe tiene un RBA de 4.1%, pero un ToM de 28 días. La decisión de los inversionistas para elegir la inversión, dependerá de sus expectativas de retorno y plazo. Por lo que la evaluación va más allá del proyecto mismo.

7 indicadores mínimos que debe tener una propiedad de lujo
1. Diseño arquitectónico. El respaldo de una firma de arquitectos garantiza la calidad de la propuesta inmobiliaria e impacta en la plusvalía de las propiedades.
2. Áreas verdes. Los espacios verdes tanto internos como externos son un componente apreciado por los clientes de residencias de lujo.
3. Amenidades. El tipo de amenidades ha evolucionado. Los básicos son gimnasio y áreas de convivencia. Ahora los desarrolladores innovan con espacios para ejercitarse al área libre y para el cuidado personal como spas.
4. Diseño interior. Si las residencias se entregan terminadas, se realiza una curaduría de diseño interior para elegir los materiales adecuados. También puede entregarse en obra negra para que cada cliente elija los acabados que desee.
5. Distribución 3-3-2. En promedio, las viviendas de lujo cuentan con tres recámaras, tres baños y dos estacionamientos.
6. Ubicación. Cada vez más las personas prefieren establecerse en hubs cerca de su oficina y en una zona que cuente con el equipamiento urbano indispensable (supermercados, parques, entretenimiento, etc.).
7. Sustentabilidad. Estas residencias incorporan ecnología que combina ahorro energético e hídrico con confort.
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