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Guía para invertir en inmuebles industriales

¿Conviene invertir en inmuebles industriales? ¿En dónde? ¿En qué momento hacerlo? Para resolver estas y otras dudas, te ofrecemos una guía con miras a hacer negocios.
Parque industrial - Guía
Los inmuebles industriales se consideran una inversión a largo plazo con rendimientos seguros, entre 8% y 9% anual, explica Ramírez Barba, director regional de Soluciones Corporativas Industriales de JLL México.

Nota del editor: Este artículo se publicó originalmente en la edición Hospitalidad Rentable del suplemento Valor Inmobiliario de la revista Expansión, correspondiente a noviembre 2018 - abril 2019.

CIUDAD DE MÉXICO. Los bienes raíces industriales han crecido en los últimos años a una tasa superior a la de la economía del país, entre 4 y 7%, y se han convertido en un factor de crecimiento para México. Esto ha sido resultado, sobre todo, de la construcción de nuevos parques industriales y plantas en zonas suburbanas de las principales regiones para inmuebles industriales del país a partir de 2010.

De acuerdo con la firma especializada en el sector JLL, la Inversión Extranjera Directa (IED) para inmuebles industriales se contrajo durante 2017, producto de la elección de Donald Trump a la presidencia de los Estados Unidos (EU) y su postura con respecto a renegociar Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN).

Sin embargo, los analistas coinciden en que las expectativas han mejorado luego del anuncio de un acuerdo preliminar entre ambos países el pasado agosto 2018. (Nota del editor: el nuevo acuerdo comercial T-MEC se logró el 30 de septiembre de 2018 y fue firmado el 30 de noviembre del mismo año; días antes de la publicación de este reportaje).

Jorge Caballero, socio líder del Sector Inmobiliario de KPMG en México, anticipa que el efecto será positivo: "Nosotros creemos que esto va a potenciar el establecimiento de nuevas plantas y zonas industriales, así como de maquiladoras en la región del norte", opina el experto de la consultora.

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Otro factor que puede incidir de manera significativa en el segmento industrial, es el anuncio del próximo gobierno mexicano de Andrés Manuel López Obrador con respecto a la reducción de impuestos y el aumento en los salarios en la zona norte. (Nota del editor: El Programa de la Zona Libre de la Frontera Norte fue presentado por el gobierno federal en enero pasado).

Ante estos escenarios, ¿conviene invertir en inmuebles industriales? ¿En dónde? ¿En qué momento hacerlo? ¿Cuál es el perfil de un inversionista para este segmento? ¿Cuáles deben ser sus expectativas? Para despejar estas y otras dudas, a continuación te ofrecemos una radiografía del segmento, con miras a diversificar tus inversiones y hacer negocio en bienes raíces.

¿En dónde están las mejores inversiones?

De acuerdo con Gerardo Ramírez Barba, director regional de Soluciones Corporativas Industriales de JLL México, "diferentes sectores industriales en México han ocasionado un efecto ancla en las regiones”. Estos sectores han dado a cada ciudad una "vocación" particular en términos del tipo de inmuebles industriales que aloja. A su vez, indica, estos giros llaman a sus proveedores, luego los transformadores necesitan un centro de distribución, así se forma la cadena de suministro.

"El norte es básicamente maquilador y está ligado muy fuerte a la economía de Estados Unidos (EU). Cómo a EU le ha ido bien en los últimos años, la industria maquiladora ha tenido un boom y estas ciudades en cuestión de bienes raíces están muy bien y hay lugares con una tasa de desocupación muy baja, alrededor del 1%", explica.

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El centro del país es muy variado: hablar de la Ciudad de México (CDMX) es hablar de distribución, con parques de Amazon, Mercado Libre, Palacio de Hierro, Liverpool y Walmart, entre otros, que atienden a 25 millones de personas.

"Pero también está Puebla, con la armadora de VW y la Audi y que son el ancla del estado. Dentro de esta región también se cuenta Toluca, "que tiene una gran variedad de empresas, tanto de distribución, como de manufactura, con la Fiat, la GM, la Nestlé, la Bayer, empresas con diferentes productos y poca maquiladora".

Finalmente, el Bajío es la región con mayor empuje en los últimos años. "Los estados que la componen tienen una serie de cualidades que las hace ser un sitio a elegir: tiene varias ciudades muy bien interconectadas entre sí y están muy cerca; tienen una población económicamente activa, joven y capacitada; hay servicios como agua y electricidad; además son poco afectadas por fenómenos meteorológicos y desastres, como ciclones y sismos" , menciona el analista de JLL.

¿Cómo se invierte?

Los inmuebles industriales se consideran una inversión a largo plazo con rendimientos seguros, entre 8% y 9% anual, explica Ramírez Barba. Si la inversión es pasiva (por medio de un fondo); si es activa (comprando y desarrollando directamente) el rendimiento es de alrededor de 12 por ciento.

Además de esto, se puede considerar la plusvalía como un aliciente. "El segmento industrial, si lo comparamos con el de hoteles u oficinas o el comercial, es una inversión más ágil", agrega. "Un centro de distribución lo puedes hacer en menos de un año y empezar a recibir ganancias. En cambio en un edificio de oficinas necesitas una cantidad muy superior y vas a esperar por lo menos dos años o dos años y medio para recibir dinero, lo mismo en un centro comercial. Un hotel ni se diga".

Pero se trata de grandes inversiones, mínimo de 50 millones de dólares (mdd), la mayoría de las personas solo pueden invertir a través de instrumentos financieros y también en los que ofrecen las casas de bolsa.

"En México tenemos las dos caras: los fondos de inversión públicos, FIBRAs (Fideicomiso de Inversión en Bienes Racíces) y CKD (Certificados de Capital de Desarrollo)", explica Jorge Caballero, de KPMG, firma de asesoramiento.

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Si la inversión es directa, explica Caballero, hay dos esquemas básicos a considerar: “uno es comenzar la inversión cuando traes ya a un potencial cliente y trabajas de acuerdo con sus necesidades y especificaciones. En ese caso puedes hacer un contrato de renta incluso antes de haber puesto la primera piedra”. En este esquema tienes un inquilino asegurado que por la naturaleza del segmento se quedará por lo menos unos 10 o 15 años.

El otro tipo son las inversiones son las especulativas: construir y salir al mercado a ofrecer tu nave. “Lo que es importante es hacer un estudio de mercado antes que nada y tomar en cuenta que cuando llega una gran empresa a un lugar, normalmente vienen también sus proveedores de insumos, partes y demás, ahí también hay buenas oportunidades”, agrega Caballero.

Instrumentos de inversión

FIBRAs. Actualmente en la Bolsa de Valores hay alrededor 16 fideicomisos de este tipo. Algunas tienen portafolio mixto y por lo menos tres de ellas están especializadas en industria:

Fibra MacQuarie: se enfoca en el mercado industrialmanufacturero.
Fibra Terrafina: se enfocan en naves industriales y de logística.
Fibra Prologis: para adquirir y administrar inmuebles destinados a actividades industriales

CKD. En estos instrumentos los inversionistas son sobre todo las Afores, las Administradoras de Ahorro para el Retiro. De acuerdo con el experto de KPMG, existen por lo menos cinco que contemplan el sector inmobiliario entre su portafolio y otras que están especializadas en él, como:

AMB
Prumex Industrial III.

Crowdfunding. En este sistema, varios inversionistas que tienen un patrimonio importante, pero no suficiente, se juntan a través de plataformas especializadas y con su patrimonio agregado construyen una nave o un parque industrial.

Comprender las dinámicas del mercado y de la ciudad

Finalmente, es importante considerar que cada ciudad y cada mercado tiene su propia dinámica la cual se debe conocer y entender. Ramírez Barba, de JLL lo describe así: “El mercado de distribución en la CDMX va para arriba, los precios de la renta también van para arriba porque no hay espacios para construir y eso hace que los precios de la renta suban. Podemos decir que ese mercado está en la cresta”.

Por su parte, para el analista el mercado de maquiladoras del norte está en crecimiento porque la economía de EU se está recuperando. “En un par de años, cuandola era Trump llegue a su punto más alto, también aquí llegará a su cresta".

Catálogo de inversiones industriales

1. Naves de producción pura
Plantas que toman insumos, los transforman y sacan producto terminado.Son gigantes, alrededor de 400, hectáreas.Un ejemplo puede ser la de Toyota, que está en el Bajío, o la fábrica de alimentos de Purina, que está en Silao.

2. De manufactura
Se especializan en fabricar piezas y partes.Suelen ser proveedoras de las plantas de producción.Son más chicas, entre 20,000 y 15,000 m2.Requieren un poco más de mano de obra, pero menos servicios como electricidad y agua.Ejemplos: fábricas de calaveras o faros, para el sector automotriz.
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3. Maquiladoras
Plantas de procesos simples y para darle un paso o tratamiento al producto.Ocupan mucha mano de obra.

5. Tipo Flex
Instalaciones más especializadas.En ellas se lleva a cabo parte de la investigación, parte de la producción, y parte del trabajo de oficina.Son más chicas, pueden ocupar 2,000 o 3,000 m2.Necesitan mucho estacionamiento porque utilizan mucha mano de obra de estudiantes, personas especializadas en algún campo.

¿En que se especializa cada región del país?

La firma JLL divide en tres al país en términos de inmuebles industriales: Norte, Central y Bajío. Ramírez Barba explica que aunque cada una ha creado su vocación, cada sector llama a su vez a proveedores y una vez concluida la producción se necesitan centros de distribución. Así se forman las cadenas de suministro. Estos son los perfiles y potencial de negocio de cada región del país:

Zona Norte

  • Principales ciudades: Monterrey, Chihuahua, Ciudad Juárez, Matamoros, Mexicali, Nogales, Nuevo Laredo, Reynosa, Saltillo-Ramos Arizpe y Tijuana
  • Total de activos: 36.6 millones de m2 (52.6% del nacional)
  • Renta promedio: 4.03 USD por m2
  • Tasa de desocupación: 6.1%
  • Crecimiento anual: 4%

Empresas ancla: Cemex, Nissan, Mercedes Benz, Conmet, CPA, Acument, Vesta, Skyworks, Medline, Cryptex, Coming Cable.

Zona Central

  • Principales ciudades: Ciudad de México, Toluca, Puebla y Tlaxcala.
  • Tipo de activos: mixta, distribución, plantas de producción pura y manufactura.
  • Total de activos: 13.9 millones de m2 (19.4% del nacional).
  • Renta promedio: 6.4 USD por m2.
  • Tasa de desocupación: 3.5%
  • Crecimiento anual: 6.2%.
  • Empresas ancla: Amazon, Mercado Libre, Walmart, Palacio de Hierro, Liverpool, Volkswagen, Audi, Fiat, General Motors, Nestlé, Bayer, Ford.

Zona Bajío

  • Principales ciudades: Aguascalientes, Guadalajara, Guanajuato y San Luis Potosí.
  • Tipo de activos: maquila, plantas de producción pura.
  • Total de activos: 19.9 millones de m2 (28% del nacional).
  • Renta promedio: 4.12 USD por m22.
  • Tasa de desocupación: 3.5%
  • Crecimiento anual: 5%.
  • Empresas ancla: Mazda, Honda, LG, Samsung, Purina, Nivea, Jabil Circuits, MAN, Allgaier y la industria aeroespacial.

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¿Qué se espera para el futuro? De acuerdo con los expertos, probablemente haya un ligero declive. "En todo el ciclo de los bienes raíces a nivel global, llevamos años en la cresta, y hablan los que se dedican a manejar capitales, que posiblemente en un par de años tengamos un tropiezo o el ciclo comenzará a tomar utilidades y se generará una contrarreacción", finaliza el experto de JLL.

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