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La regeneración urbana para lograr un proyecto inmobiliario exitoso

Para lograr un proyecto inmobiliario integral es necesario que se tengan en cuenta aspectos urbanísticos y arquitectónicos, sin perder de vista elementos como la rentabilidad del terreno.
Pabellón M
Pabellón M, en Monterrey, Nuevo León, por Sordo Madaleno Arquitectos

Nota del editor: Este contenido se publicó originalmente en la edición Secretos de inversión en inmuebles de lujo, del suplemento comercial de Expansión, Valor Inmobiliario, correspondiente a la Primavera 2019.

Las edificaciones de uso múltiple y la aglomeración de negocios de diversos tipos están en la humanidad desde tiempos inmemoriales. Los romanos construyeron complejos multiusos a lo largo de su imperio.

En la época medieval, en un mismo espacio la gente fabricaba, vendía y habitaba. Luego, la tecnología y sus avances durante la evolución industrial trajeron procesos altamente tóxicos, y en el sector agrícola hubo plagas e infestaciones, y es que había que almacenar grandes volúmenes de comida para alimentar a una creciente población urbana.

Para combatir estos problemas, las ciudades del mundo segregaron los usos del suelo, es decir, definieron funciones por edificio e incluso crearon zonificaciones reguladas por tipo de actividad económica.

Barrios renovados

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Hoy, en varias ciudades de México, la proliferación del uso de suelo mixto ha regenerado el tejido urbano de ciertas zonas. Así ocurrió, por ejemplo, en la colonia Condesa, en la Ciudad de México, luego del terremoto de 1985. Los restaurantes que abrieron casi cinco años después en la calle Michoacán o en las plantas bajas de los edificios en torno al Parque México pronto revitalizaron la zona y atrajeron de nuevo a la gente y el barrio recobró, e incluso aumentó, la vida social.

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Datos del estudio Tendencias territoriales determinantes del futuro de la Ciudad de México, elaborado por el Consejo Económico y Social de la Ciudad de México, señalan que los 101 centros de uso mixto que hay en México —44 en la Ciudad de México— participan de la tendencia mundial del mercado inmobiliario. Se distinguen por su diseño arquitectónico moderno y funcional e integran comercios, vivienda, oficinas y entretenimiento.

Torre Manacar
Torre Manacar en la Ciudad de México, por Sordo Madaleno Arquitectos. Su geometría vestida de cristal juega con la luz solar, confiriendo un color blanco o gris, conforme pasa el día.

“El uso mixto es una respuesta creativa a los retos que imponen las urbes modernas, pues evitan que los usuarios se desplacen diariamente por la ciudad. De esta forma maximizan su tiempo y mitigan el estrés rutinario, y evitan el denso tránsito vehicular”, explica Patricia Olivera, académica en la Facultad de Arquitectura de la UNAM.

Pese a esto, las políticas de zonificación tienen su lado poco benévolo. Por ejemplo, -añade el documento Los usos mixtos del suelo y sus beneficios, de ONU Habitat-, se dificulta el acceso a los servicios urbanos de los grupos de menores ingresos y diferentes orígenes étnicos, lo que reduce las oportunidades de interacción ciudadana y la integración social.

Las regeneraciones urbanas están diseñadas para hacerse notar. Todos hemos sido testigos de una, quizá no en nuestro barrio, pero tal vez en el de la oficina, o en un sitio al que solíamos ir y que ha cambiado radicalmente.

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Los que hablan a favor de la regeneración urbana –como los arquitectos del despacho Arquinétpolis, un espacio que aborda los temas de arquitectura, urbanismo y arte en general– refieren que debe ser un conjunto de acciones que deben orientarse a dar solución a los problemas que causan el deterioro urbano así como las causas y factores que lo originan.

Una estrategia de regeneración urbana, puede abarcar acciones de rehabilitación, renovación o mejoramiento, pero no necesariamente se limita a ninguna de ellas en concreto.

Archipiélago de emociones

Patricia Olivera explicó que en el periodo 2012-2017 se invirtieron casi 15,000 millones de dólares (mdd) en todo el país en desarrollos de uso mixto, lo que representa 40.9% del total de 36,000 mdd invertido por el sector inmobiliario, así como 34.7% de la superficie construida en el país en el mismo periodo —22 millones de un total de 64 millones m2 construidos—, según datos de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

En la Ciudad de México, la inversión en centros de usos mixtos es de 10,125 mdd, en tanto que el área construida asciende a 7.1 millones metros cuadrados, según datos de la ADI. Hoy, la tendencia es crear en un mismo espacio edificios verticales donde hay oficinas, comercios, vivienda y entretenimiento”.

En la Glorieta de Las Cibeles, en la colonia Roma de la Ciudad de México, hay una esquina peculiar, la que está entre las calles Durango y Medellín.

En ese tramo hay dos cafeterías, un restaurante mexicano y uno de pizzas y vinos. Todos esos espacios fueron pensados, diseñados y acondicionados por Archipiélago, un despacho inmobiliario y de arquitectura. Esta firma regeneró el área siguiendo el cometido de la agrupación, generar un cambio cultural a través del entretenimiento en espacios.

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La compañía tiene diferentes áreas y propicia crear comunidad, compartir e integrar. En contra de la tendencia en décadas pasadas cuando ciertos desarrolladores inmobiliarios construían casas en serie y estaban alejadas de los centros urbanos, Archipiélago considera a los habitantes del barrio. Lo explica Pepe Bezaury, cofundador y socio, “hacemos lugares donde se genera comunidad, propiciamos armonía en la colonia”.

Proyecto Público PRIM es un espacio que alberga showrooms, oficinas, talleres y exposiciones de arte locales también en la colonia Juárez. Fabiola de la Miyar, gerente de Relaciones Públicas, explica su filosofía: “Una vez al mes se hace un evento público (cine, teatro, música, u otra disciplina artística) gratuito dirigido a los vecinos de la zona, que además tienen en redes sociales y así mantienen la cercanía y una relación aceitada. La idea es que Proyecto PRIM sea de todos. No somos un salón de eventos, somos una casa activa”.

Un caso de intervención que hizo el Gobierno de la Ciudad de México en la administración anterior, es la construcción del Parque Lineal La Viga, al oriente de la ciudad. Ahí al dejar áreas verdes se evitaron las inundaciones, se redujeron las olas de calor y se aumentó la captación de agua potable, además ofrece nuevas oportunidades de negocios para los habitantes del barrio.

Cerca de 500 vecinos participaron en el diseño del parque y crearon una atracción importante para fomentar la cohesión social y el desarrollo económico de la zona.

El Parque Lineal La Viga funciona como eje de conexión y convivencia entre usuarios de mercados, escuelas y zonas habitacionales, lo cual permite la integración de diversos públicos, especialmente entre niños, jóvenes y adultos mayores que representa más de 70% de los habitantes de la demarcación.

Antara Fashion Hall
Antara Fashion Hall en la Ciudad de Méxco.

Intervenciones exitosas

"Si queremos hacer colonia y representar lo mejor que tiene la colonia, que es la arquitectura, entonces respetemos y ensalcemos ésta”, dice Bezaury. Y esto fue lo que hicieron en la calle Havre 64, en la colonia Juárez. En una casona con cinco town-houses de 1906, Archipiélago sumó la pizzería a una barbería, a una tienda de ropa para hombres y a un estudio de tatuajes.

Dos años después en la misma calle y casi en la otra acera, el restaurante/panadería de Elena Reygadas –Café Nin– se asentó luego de que dos conceptos no tuvieron éxito y se marcharon. Antes de participar en una intervención como éstas, Bezaury suele caminar por la colonia, por el barrio, por la calle, y analiza el potencial del espacio. No se fija en si las instalaciones son viejas, que si hay que invertir, más bien proyecta el sitio de cómo luciría y qué tan único podría ser.

“Es importante conocer al dueño/casero porque al final será un ‘socio’ co-desarrollador y debemos compartir el ADN. Es un tema de feeling”, concluye Bezaury.

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