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Haz que la remodelación de tu inmueble sea un verdadero negocio

Antes de poner a trabajar tu dinero en la remodelación, debes considerar hasta dónde puedes modificarlo y cuánto te va a redituar.
remodelacion
remodelacion - (Foto: iStock by Getty Images)

Nota del editor: Este artículo se publicó originalmente en el suplemento Valor Inmobiliario de Expansión, correspondiente al periodo de Primavera 2018.

Las propiedades de segundo uso suelen tener una buena relación ubicación-precio-tamaño, por lo que los inversionistas deciden renovarlas para recuperar su valor. Sin duda, puede convertirse en un negocio rentable siempre y cuando cuides aspectos básicos.

Para saber si estás frente a una verdadera oportunidad de negocio, debes conocer el valor actual del inmueble en la condición que se encuentra, así como el potencial de la construcción. El arquitecto Jesús Garay Alanís, especialista en restauración de edificaciones antiguas señala que "es importante que los deterioros no sean estructurales, y para eso es recomendable consultar a un profesional antes de decidir la compra".

Sin duda una buena remodelación ayuda a que una vivienda gane vida, plusvalía y se convierta en un buen negocio, "pero en casas antiguas o muy deterioradas, cambiar acabados no es suficiente", señala el arquitecto valuador Pedro Vergara.

Si es necesario que sea una remodelación más profunda, que toque todas las instalaciones y en algunos casos hasta reforzar la estructura, reevalúa tus intenciones. Considera en cuánto se vendería después de hacerle las mejoras necesarias y define si se cumple el objetivo que estás buscando con la venta.

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¿Cuánto vas a invertir? Las casas pueden ser remodeladas tan profundamente como lo necesiten y el costo de los trabajos dependerá de qué tan dañada esté, del proyecto arquitectónico, de los materiales y acabados elegidos, aunque también dependerá de la zona a renovar.

Por ejemplo, la cocina y el baño son puntos clave pero hay que tener sumo cuidado de no caer en acabados que eleven el precio al grado de sacar involuntariamente del mercado la propiedad.

Restaurar la historia

Además de analizar el costo-beneficio de estas mejoras, debes considerar un aspecto más: en México hay más de 20,000 inmuebles catalogados como patrimonio cultural, en diversos niveles, que exigen mucho más que la buena voluntad de revitalizarlos.

Los inmuebles antiguos construidos en el periodo colonial –de la llegada de los españoles a 1820– se catalogan como patrimonio histórico y cuentan con la protección del Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH). Mientras que los construidos después de esa fecha pueden ser catalogados como inmuebles con valor artístico y están protegidos por el Instituto Nacional de Bellas Artes (INBA).

En ambos casos, dichas instituciones vigilan la preservación de los inmuebles, sus características y estilos, de modo que no son candidatos a remodelación, sino a rescate y restauración, con el debido permiso institucional de por medio.

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En estas construcciones, más que en ninguna otra, "hay que estar seguro de que no hay daño estructural grave, porque si la opción es demoler, no te dejarán hacerlo", señala Jesús Garay.

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Como particular, el propietario de un inmueble catalogado deberá, "presentar un proyecto arquitectónico detallado de qué hará con el inmueble y con qué materiales, porque una restauración no contempla cambios ni renovaciones; por ejemplo, una casa de adobe debe seguir siendo de adobe, con aplanados de cal y no puedes construirle una cochera", explica Garay Alanís.

Del mismo modo, los acabados deben ser idénticos a los originales, lo que eleva el costo cuando se trata de trabajos que ya nadie hace, como ebanistería fina para puertas y barandales, azulejos especiales o herrería forjada, señala Jesús Garay, quien apunta que en el caso de viviendas catalogadas por el INBA los lineamientos son más flexibles.

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En cuanto a los sistemas hidráulicos, eléctricos y sanitarios, agrega Garay, está prohibido ranurar o anclarse a los muros, "todo debe ser externo, con canaletas o pared gruesa; es posible cambiar los cables eléctricos, pero poner nuevas instalaciones requiere hacerlo todo por fuera".

No solicitar permiso o incumplir con las especificaciones del proyecto autorizado conlleva a la clausura de la obra y a una pena convencional que dependerá del daño causado a la construcción, así como la demolición de los trabajos no autorizados y la restauración al estado original.

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En opinión de Garay, restaurar un inmueble antiguo, sobre todo los catalogados por el INAH, puede ser muy buen negocio en tanto "tienen un gran valor de inicio, y si los restauras bien su valor será mucho mayor". Pero para ganar, hay que invertir.

La fórmula del negocio

En resumen, para saber si estás frente a un buen negocio, la sugerencia es revisar el valor potencial de la propiedad renovada, menos el valor actual de la misma, menos los costos estimados de remodelación, considerando mano de obra. El resultado es igual a utilidad potencial. Haz número y no te dejes llevar por una falsa inversión.

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