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Y la pobreza se hizo rentable

FOTOGALERÍA: La Cruzada contra el Hambre y la Política Nacional de Vivienda abren un nuevo nicho a las constructoras: destinarán +3,000 mdp en subsidios para las viviendas rurales en 2014.
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Hace cinco años, los hermanos Alfonso y Santiago Serrano Gómez participaban en Pro-Mazahua, una fundación que ayudaba a los integrantes de esta comunidad indígena a mejorar sus condiciones de vida a través de la obtención de una vivienda. Sin embargo, se dieron cuenta de que de seguir por la ruta de la filantropía sus logros serían limitados, pues “por mucho se llegaba a 100 viviendas por año”.

Por este motivo, a partir de 2010 decidieron iniciar un proyecto que fuera rentable y que ayudara a dar servicio a una población tradicionalmente no apoyada por la iniciativa privada... al menos hasta ahora. 

Actualmente, su empresa Habvita tiene capacidad para crear 12,000 viviendas anuales; su sistema constructivo ha sido usado en más de 80,000 viviendas y su proyecto de autoproducción de 134 casas para el municipio de Candelaria,
en Campeche, le valió el Premio Nacional de Vivienda 2014, que el pasado marzo entregó el presidente Enrique Peña Nieto.

“Empezamos hace cuatro años, cuando el financiamiento para vivienda rural no existía. Fue difícil al principio, pero ahora ya operamos en 11 entidades, donde ayudamos a la gente”, afirma Alfonso Serrano, director de la compañía.

Y es que, salvo en periodos electorales, la vivienda rural ha sido un tema poco prioritario para los gobiernos y sus políticas públicas, así como para las empresas que no encuentran atractivo este nicho de negocio. Desde el punto de vista de Alfonso Iracheta, coordinador de El Colegio Mexiquense, hasta ahora sólo ha sido atendida por la filantropía o por proyectos universitarios, pues “nadie la ha tomado en serio, ya que no es un segmento capaz de generar negocio fácilmente”.

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Tomado de Sipaz.wordpress

Sin embargo, la ecuación empezó a cambiar con el lanzamiento de la Cruzada Nacional contra el Hambre y la nueva Política Nacional de Vivienda. Ambas estrategias del gobierno federal coinciden en dirigir los subsidios y los recursos de los programas sectoriales hacia la mejora y dotación de vivienda para
la población con mayores índices de pobreza, especialmente en los 400 municipios más marginados del país, la mayor parte de ellos en el ámbito rural.

Como resultado de esto, en 2013 se realizaron 19,000 acciones de vivienda en el segmento rural que contenían apoyo financiero de cajas de ahorro y
bancos como Ve por más, subsidio de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), subsidio del Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo) y apoyo estatal o municipal, explica Paloma Silva , directora general de la Conavi.

De hecho, la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), que rige el desarrollo del sector vivienda, presume que el año pasado se otorgó 43.6% más subsidio para vivienda nueva a través del programa Vivienda Rural, en comparación con el sexenio anterior.

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En 2014, el programa Vivienda Rural alcanzará su máximo histórico, con poco más de 3,000 millones de pesos, según el Presupuesto de Egresos de la Federación (PEF). De acuerdo con Silva, se pretende llegar a 40,000 acciones este año y terminar el sexenio con alrededor de 100,000.

Tomado de Photojeffconant

El gran déficit

En 2010 había 25.8 millones de mexicanos (22% del total de la población) habitando en localidades rurales que no rebasaban 2,500 personas, indica el Censo de Población y Vivienda realizado por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI).

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Buena parte de esa población vive en situación de ‘pobreza patrimonial’, es decir, sin vivienda propia o con carencia de servicios básicos como pisos firmes, agua potable, drenaje y otros. El estudio La situación de la vivienda en México, realizado por el Consejo Nacional de Organismos Estatales de Vivienda (Conorevi), puntualiza que alcanzó su punto más crítico en 1996 al sumar a 81% de los mexicanos para las zonas rurales; a la fecha se estima que supera 47% de la población. 

Conavi calcula un déficit de 5.9 millones de viviendas en el ámbito rural. El problema para abatir el rezago es que debido al nivel de sus ingresos los habitantes de zonas rurales difícilmente pueden acceder a un crédito o forma de financiar una vivienda.

“En los últimos 30 años se hicieron muchos esfuerzos en vivienda de interés social, pero la vivienda rural no contó ni siquiera con un programa como tal para mejorar la vivienda; ya ni se diga de un plan donde se tomara en cuenta los materiales o la forma tradicional de hacer la vivienda”, opina Iracheta.

El gobierno federal pretende asociar el crecimiento de los subsidios –que el año pasado ascendió a 4,762 en comunidades rurales– a una oferta de condiciones que vaya de acuerdo con lo que buscan los beneficiarios de los recursos, explica Ángel Islava, titular del Fonhapo.

Una de las vías será el programa Vivienda Rural, destinado a hogares con ingresos por debajo de la línea de bienestar (los cuales ganan entre uno y dos salarios mínimos) que habitan en localidades rurales de alta y muy alta marginación. El programa brinda un subsidio federal de entre 40,000 y 53,000 pesos para que las familias adquieran o edifiquen una vivienda, o bien aporta entre 15,000 y 20,000 pesos para que amplíen o mejoren su casa.

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A través de estos mecanismos se prevé la realización de 100,000 acciones de vivienda. “Se trata de ir de la mano con el programa de la Cruzada contra el Hambre, atender los municipios que ya se establecieron y así llegar a quien realmente lo necesita”, afirma el titular de Fonhapo.

“Es ahí donde entramos nosotros, nuestro modelo además de ser rentable permite un desarrollo de viviendas rurales y con las empresas que hay es suficiente para llegar a la meta”, afirma Guillermo Calderón, director general de la empresa MIA.

Si bien hace cinco años existían sólo cuatro empresas dirigidas a la autoproducción y la autoconstrucción asistida, actualmente hay más de 30 firmas de este nicho registradas ante la Conavi. 

Francesco Piazzesi es presidente del Consejo Nacional de Vivienda Verde Sustentable (Convives) y propietario de ¡Échale a tu casa!, una compañía que construye vivienda rural. Para él, los negocios de autoconstrucción asistida tienen amplias oportunidades de crecimiento, pues se enfocan en un nicho de casi seis millones de familias que no cuentan con un inmueble habitacional y no están bajo los esquemas tradicionales.

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“Se trata de empresas que desde 2007 desarrollaron un modelo de negocio que consiste en buscar subsidios y apoyo a la vivienda, apoyar en la proveeduría de materiales y asesorar a los autoconstructores, principalmente rurales”, explica.

Bajo el esquema actual, las familias pagan 500 pesos al mes en promedio por un plazo de cinco años, pues los beneficiarios no son afectos a tener relaciones de deuda de largo plazo. Así han logrado tener
un mínimo de cartera vencida, menor a 1%, señala Paloma Silva, de Conavi.

La idea es construir un tipo de vivienda que permita a los beneficiarios hacerse de un hogar cuyas dimensiones sean cercanas a 40 m2 y cuyo pago mensual no exceda una tercera parte de su ingreso. 

“Aquí lo que se busca es encontrar quién cuente con los recursos base, entre 3,100 y 4,100 pesos, y luego se tramita el subsidio a cargo de Conavi y la entidad financiera, que es apoyada por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)”, comenta Piazzesi, del Convives.

No todo es dinero

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Construir vivienda rural en México es una tarea que pocos han estado dispuestos a realizar, pues es un tema complejo, por la distancia de las viviendas y por la necesidad de los materiales que deben adaptarse a cada región, explica Iracheta.

Esto, debido a que en el país los inmuebles habitacionales del campo también tienen lugares destinados a actividades productivas. “En México es común que las casas en zonas rurales contemplen un espacio para el cultivo de hortalizas o milpas; así, aunque la agricultura ya no represente un ingreso importante o la principal actividad económica de la familia, cultivar esta zona de la casa, además de proveer de alimentos para autoconsumo, tiene un valor cultural al mantener vigente una forma de vida que les ha sido hereditaria”, comenta Francisco Lemus, en un estudio denominado La vivienda rural en México, realizado en 2011.

Cortesía Habvita

De acuerdo con Iracheta, este tipo de construcciones aglutina 90% de las actividades de la familia vinculadas al campo, por lo que es necesario generar espacios adecuados a esta situación y no inmuebles lejanos del centro de producción, que tarde o temprano serán abandonados.

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Prueba de esta falta de entendimiento de las condiciones de vida en el ámbito rural fueron los proyectos fallidos del Desarrollo Urbano Integral Sustentable de Santiago el Pinar (DUIS), en Chiapas, que pretendía reunir a comunidades rurales en un centro urbano, para facilitar la provisión de servicios e incluso cambiar la vocación económica de las regiones. Tras los primeros meses, las viviendas fueron abandonadas y sus estructuras fueron usadas como corrales o bodegas, en el mejor de los casos.

Las empresas que están entrando al nicho de la vivienda rural tienen un modelo que consiste en asistir a las comunidades y organizarse con los potenciales beneficiarios para autoconstruir su vivienda, así se garantiza que estarán localizadas donde la gente vive y tiene su tierra, y no lejos.

“No es como con las desarrolladoras de vivienda que primero construyen y luego comercializan, acá se empieza con la necesidad específica del cliente”, explica Calderón, de MIA.

La clave, el método constructivo

Habvita, por ejemplo, generó el uso de técnicas de preconstrucción que permiten fabricar casas en serie y de muy bajo costo. 

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Los muros armados de acero y mortero con alta resistencia y durabilidad y las casas tienen una estructura monolítica desde la cimentación hasta la losa. Cuentan con posibilidad de construir segundos pisos, son resistentes a desastres naturales y el proceso resulta hasta 50% más rápido que los sistemas tradicionales. 

Los detalles “se agregan según la región y las preferencias de los clientes”, comenta Santiago Serrano, director de Habvita. 

“Se hacen adecuaciones a los espacios según las características de la población, por ejemplo, en zonas cálidas hacemos la cocina afuera”, añade el especialista.

En el caso de ¡Échale!, la desarrolladora de Piazzesi, existe un esquema de capacitación a las comunidades para la coproducción de su casa con un material denominado Adoblock, que es un material ecológico compuesto en 90% por tierra y tiene una resistencia mínima de 60 kg/cm2

“El material está validado por Infonavit, SHF y el  Instituto Mexicano del Cemento y del Concreto (IMCyC)”, afirma el empresario.

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El proceso para la operación bajo el esquema de autoconstrucción asistida comienza con la búsqueda de clientes interesados, a quienes luego se hace un diseño del producto de acuerdo con sus necesidades y termina con la construcción de la vivienda y la entrega de casas en un periodo aproximado de seis meses, dice.

Cada peso cuenta

Según los hermanos Serrano, actualmente hay cerca de 27 entidades financieras encargadas del proceso de conseguir y entregar los recursos a los acreditados y van desde uniones de crédito hasta bancos del nicho de microfinanzas.

Las instituciones de microfinanzas son bancos o uniones de crédito regionales apoyadas por la SHF o Fideicomisos Instituidos en Relación con la Agricultura (FIRA) o el Banco Nacional de Crédito Rural  (Banrrural) con garantías para que ellos otorguen un crédito hasta por 30% del valor del inmueble
a construirse.

Para Francesco Piazzesi, los acuerdos sobre el impulso a regiones y tipos de vivienda (como la vertical) generados en los últimos años se pudieron ver grandes, pues había una dinámica de hacer vivienda a gran escala en regiones lejanas (Urbi, Geo, Homex), pero resultó en un nuevo negocio para otras empresas. 

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Por ahora, Conavi tiene entre sus metas alcanzar una estimación de 463,000 hipotecas para vivienda nueva cada año, de las cuales 60% se prevé estará en vivienda rural.

“Las perspectivas son muy positivas, creemos que podemos llegar a construir 7,000 casas por cada desarrolladora y eso permitirá cumplir las metas planteadas por los organismos públicos; tenemos
la capacidad y estamos listos para el crecimiento”, afirma Calderón.

Para Santiago Serrano, el modelo de bajos costos con el que operan les ayuda a ser un negocio rentable, pues ellos establecen las economías de escala previamente a la construcción de las viviendas y con los proveedores desde antes, lo que les permite generar costos menores.  

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