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Edificios históricos, un buen negocio para la iniciativa privada

El INAH contabiliza 117,000 inmuebles con valor histórico; conservarlos como 'joyas intocables' no es viable. La IP aumenta su presencia en éstos, con retornos de hasta tres veces lo invertido. (Primera Parte)
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centro-historico - (Foto: iStock by Getty Images)

Nota del editor: Este contenido se publicó originalmente en la edición  En busca de desarrollador de la revista Obras, correspondiente a febrero 2018.  Ésta es la Primera Parte del contenido; la segunda parte será publicada el viernes 13 de abril. 

Invertir en inmuebles dejados en el olvido, que tienen valor histórico y artístico para reinsertarlos en la economía sí es más costoso, incluso lleva más tiempo del común, sin olvidar las gestiones con el Instituto Nacional de Bellas Artes (INBA) y el Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH), pero la oportunidad de obtener mejores retornos de inversión es tal que la apuesta por rescatar estas edificaciones sigue en expansión.

Para el arquitecto José López Quintero, gerente de Conservación y Obras del Palacio de Bellas Artes, los beneficios de rescatar un edificio con valor histórico radican en una plusvalía de no menos de tres veces: "La plusvalía de la inversión en un inmueble histórico depende del caso particular, pero no es menos de tres veces el valor del edificio".

Y precisa: "Si se hacen cuentas a mediano o largo plazo, la plusvalía evidentemente se eleva, pero sí hay que tener capital para respaldar el tiempo de espera de la remodelación del edificio".

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Por su parte, Jesús González Schmal, coordinador general de la Autoridad del Centro Histórico de la Ciudad de México, menciona que todos los centros históricos del país ahora buscan reactivar esos inmuebles que pareciera que "no tienen otro destino que estar paralizados como una joya intocable".

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Pero admite que "el desarrollador interesado debe tener una interacción muy directa con el INAH para que pueda realizar lo que su perspectiva de rentabilidad le sugiera conforme a los límites de la preservación". Y para lograrlo estima que "corresponde al ingenio, capacidad y creatividad del arquitecto, lograr la armonía entre rentabilidad y preservación".

En opinión del arquitecto Salvador Reyes Ríos, quien ha rescatado y reactivado numerosos inmuebles históricos en la ciudad de Mérida, el mayor valor para el desarrollador que decide intervenir un edificio histórico es "tener un producto irrepetible", cualidad muy apreciada por el turismo, por ejemplo.

Arturo Balandrano Campos, coordinador nacional de Monumentos Históricos del INAH, deja en claro que para el instituto "resulta indispensable la participación privada en la conservación de los monumentos históricos", pero con procesos que respeten la arquitectura y el significado histórico y cultural.

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Aunque no existe una estadística de los inmuebles históricos rehabilitados por privados, la lista de ejemplos, dice Balandrano, va desde la transformación en hotel de la antigua hacienda azucarera en Cocoyoc, Morelos; las casonas del siglo XIX en el Paseo Montejo de Mérida, Yucatán, convertidas en sucursales bancarias, hoteles boutique, restaurantes y oficinas; hasta antiguos conjuntos fabriles del siglo XIX convertidos en conjuntos educativos culturales (San Luis Apizaquito, Tlaxcala) o en exitosos centros comerciales (Loreto y Cuicuilco-Peña Pobre en Ciudad de México).

Llegar al punto de convergencia de los intereses de desarrolladores con las necesidades de preservación "no es fácil", plantea el arquitecto José López Quintero, pues la inmediatez es lo que priva en el asunto de invertir, pero hay que entender que la plusvalía siempre está ahí, aunque el edificio esté en ruinas, "es un diamante que hay que pulir", expresa.

Salvador Reyes Ríos también insiste en que la plusvalía es un hecho, menciona como ejemplo las haciendas y las casas antiguas intervenidas en Mérida: "Las que se han conservado en su tipología de espacios, con sus materiales originales, adquieren un valor de reventa mayor que las casas que se hacen nuevas, o donde solo se conserva una parte".

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Eso ocurre en todo el país, "los [inmuebles] que tienen una buena intervención con inducción de infraestructura que permite tener todo el confort de la vida moderna, tienen un valor de recuperación de inversión arriba del promedio comercial", menciona.

Para el arquitecto del INBA, es preciso buscar una nueva función a estos espacios para que se transformen en patrimonio vivo: "Si no les damos la oportunidad cambiando su función, el edificio se muere. Claro que hay que buscar una vocación que vaya de acuerdo con su categoría, no vamos a poner en el MIDE una alberca o una cancha de basquetbol, hay que pensar con sentido común, ése es un buen camino".

Y considera que es preciso "plantear un esquema que sea atractivo para que [los desarrolladores] no se desanimen, y se arriesguen a descubrir que el patrimonio es maravilloso".

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Ante voces que argumentan la complejidad de gestionar con el INAH, Balandrano refiere que ese "trámite es muy sencillo", y sintetiza: "El promotor del proyecto debe integrar un expediente con la información básica del inmueble, acompañar el proyecto arquitectónico de preferencia realizado por un especialista en restauración y en un periodo de 10 días hábiles el Instituto resuelve el otorgamiento de la autorización, trámite sin costo para el solicitante".

Salvador Reyes Ríos expresa que "conservar el patrimonio es una forma de distinguirte en los modos de producir capital"; el prestigio que da involucrarse en temas de rescate del patrimonio, si se hace de manera correcta, es alto, y darle una nueva impronta es el sello que el desarrollador le imprime como otra ganancia.

En una segunda entrega, conoce tres casos de patrimonio recuperado que con el paso del tiempo han demostrado la conveniencia de invertir en su recuperación. El contenido se publicará el próximo 13 de abril.

 

 

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