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Los centros comerciales pequeños toman el mercado

El crecimiento de las ciudades medias y la oportunidad de aprovechar los espacios impulsan el auge en la construcción de centros comerciales pequeños.
Plaza Bella An�huac
Plaza Bella An�huac - (Foto: Cortes�a Planigrupo)

Grupo Copri y Arquitectoma tuvieron que negociar con vecinos, autoridades y luego excavar por cerca de 18 meses para crear Garden Santa Fe, un centro comercial subterráneo ubicado en el 'corazón' de Santa Fe, una zona de corporativos del Poniente de la Ciudad de México.

El inmueble incluye servicios bancarios, de alimentos y otros a la comunidad de habitantes y trabajadores de la zona.

Pese a que en el área hay cerca de 10 centros comerciales, este proyecto pretende captar su participación de mercado mediante servicios básicos y de entretenimiento a vecinos, estudiantes y trabajadores que buscan una opción cercana.

Nota:  Garden Santa Fe, un reto para la infraestructura subterránea

“Es un concepto enfocado en una parte específica de la zona donde hay negocio, incluso en el segmento de ingresos bajos-medios; la oferta está planeada así, por
lo que creemos que tendremos nuestro nicho”, afirma Alejandro Ballesteros, director de Desarrollos Comerciales en Copri.

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Los pequeños crecen

Este es tan sólo uno de los ejemplos de centros comerciales pequeños que han proliferado en el país, debido al crecimiento que presentan las ciudades medianas y la necesidad de ofrecer nuevas opciones cercanas a los consumidores, revela información de Frisa, desarrollador de centros comerciales.

Asimismo, datos del desarrollador comercial Planigrupo puntualizan que en 1998 había cerca de 100 centros comerciales en el territorio mexicano. Para este año
se prevé cerrar con cerca de 650, de los cuales por lo menos 30% son centros comerciales pequeños. 

Estos inmuebles suelen tener entre una y cuatro tiendas ‘ancla’, que son espacios en los que se puede encontrar una gran y diversa oferta de mercancías.

Frisa explica que no poseen un solo tipo de negocio, sino que ofrecen una importante variedad de artículos, generalmente de uso doméstico y personal.

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“Una de las estrategias que los desarrolladores y los propietarios de centros comerciales están siguiendo es establecer diferentes formatos de tienda para impulsar el entretenimiento como cines, juegos y hasta casinos, además de la interacción social con restaurantes y cafeterías”, puntualiza Toe Matsmura, analista de Actinver.

Cortesía Planigrupo

Agrega que uno de los detonantes de centros comerciales es la venta en línea, que ofrece la opción de no salir de casa, por lo que ahora los espacios físicos deben representar una experiencia de compra única a través de diferentes formatos y combinaciones de productos.

Según el volumen de población del área en que se encuentran, en México están proliferando en las ciudades medias que tienen entre 100,000 y un millón de habitantes, explica Guillermo Álvarez, académico de la Universidad de Baja California.

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Aproximadamente el área de los centros comerciales de tamaño pequeño va de 30,000 a 60,000 m2. En la superficie bruta alquilable suele haber una o dos tiendas ancla, que abarcan entre 50 y 70% del área comercial, mientras que el resto de la superficie corresponde a comerciantes pequeños que buscan aprovechar el flujo constante de gente.

“Tienen la gran ventaja de que requieren un espacio más pequeño, lo que hace más fácil la construcción, especialmente en zonas muy ocupadas con alto tráfico de los consumidores”, explica Matsmura.

A decir de Ballesteros, en México se está viviendo un auge en la construcción de centros comerciales pequeños bajo el lema ‘life style’, en los que el terreno y la población determinan el tipo de oferta de servicios que se dará y las tiendas ancla que se establecerán.

“Nosotros hacemos lo mismo con Garden Santa Fe, tiene características muy ambientales, pues dejamos el parque y las áreas verdes en la superficie, pero también tenemos uno con tienda de autoservicio, en el Estado de México; se trata de estar en todas las opciones que requieren los consumidores y el espacio disponible”, argumenta.

El cliente manda

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Las cadenas de autoservicio y los cines son los comercios que más impulso dan a los centros comerciales pequeños, pues son la mayor parte de los establecimientos que funcionan como tiendas ancla, opina Diego Covarrubias, director jurídico y de relaciones institucionales de Planigrupo.

Cortesía Ccarquitectos

WalMart de México, la cadena de autoservicios con mayor nivel de expansión, utiliza este esquema en dos variantes: en ocasiones desarrolla proyectos de construcción de plazas pequeñas con un desarrollador y en otras sólo renta un espacio en los centros comerciales.

“Tenemos un esquema de adaptación de los formatos que manejamos para atender a todo tipo de público, un ejemplo de este esquema es una tienda que recientemente abrimos en Valle de Bravo”, comenta Antonio Ocaranza, director de comunicación corporativa de Walmart de México y Centroamérica.

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Walmart, Cinépolis, Comercial Mexicana y Chedraui están entre los mejores clientes de los desarrolladores como Planigrupo, Frisa, Copri y MRP.

La tierra marca el rumbo

“El sector se ha visto favorecido por la urbanización, ya que ha creado ciudades de mediano y gran tamaño con suficiente población para hacer atractivos los centros comerciales”, cita Roberto Solano, analista de Monex.

Diego Covarrubias opina que en las zonas urbanas con mayor densidad poblacional la tierra tiene un alto costo y provoca dos fenómenos: que se haga uso de suelo mixto y que los ya existentes busquen ampliarse para aprovechar mejor el espacio.

“Para mejorar las ventas, los minoristas tienden a migrar de las tiendas solas a los centros comerciales. Esto ha contribuido a aumentar la demanda de espacios dentro de estos espacios”, considera.

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Cortesía Planigrupo

Ante la falta de oferta de tierra urbanizada y para el desarrollo tradicional de nuevos centros comerciales en la Ciudad de México, por ejemplo, es inminente buscar nuevos conceptos comerciales, afirma un estudio de CB Richard Ellis.

Prueba de ello son Diamante Toreo, Diamante Santa Fe, Plaza Victoria Comercial, Conjunto Polanco, Encuentro Interlomas, Encuentro Villa Latina y Conjunto Coapa, que incorporan estos elementos en el Distrito Federal (DF).

Entre los principales desarrolladores del concepto se encuentran Planigrupo, MRP y los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras), entre otros.

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¿Color de rosa?

Otra tendencia relevante son los proyectos que realizan de manera conjunta el gobierno y la iniciativa privada, para mejorar y aprovechar los centros de afluencia de pasajeros, como son los paraderos de transporte público y multimodales. 

Al día de hoy ya podemos ver este concepto en operación en multimodales del DF como Ciudad Azteca, El Rosario, Periférico Oriente, al igual que en la estación terminal del Tren Suburbano Buenavista, que cuenta con tiendas anclas de gran consumo como Sears, Cinépolis, Toks y Soriana. Entre las constructoras encargadas de estas plazas están Gicsa y CICSA (del empresario Carlos Slim).

“Uno de los problemas que está generando esta tendencia es que las propias cadenas de autoservicio tienden a 'canibalizar' a los clientes en algunas zonas; tan sólo en Santa Fe tenemos una oferta muy amplia y en algunos casos dos tiendas de la misma cadena”, declara Covarrubias.

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Cortesía Planigrupo

El negocio no sólo está en los nuevos inmuebles. Un fenómeno adicional es la ampliación de recintos comerciales ya existentes, y uno de sus principales impulsores es la necesidad de nuevos espacios, por ejemplo en los restaurantes, pues muchos comensales buscan tener terraza, debido a las nuevas prohibiciones de fumar en los espacios cerrados.

“Las ampliaciones se están dando en forma acelerada, pues se requiere de nuevos espacios y cada vez hay más tiendas entrando a las ciudades, principalmente las más densamente pobladas como el Distrito Federal”, plantea el reporte de CB Richard Ellis. 

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