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3 casos exitosos de patrimonio recuperado por la iniciativa privada

El INAH contabiliza 117,000 inmuebles con valor histórico; conservarlos como 'joyas intocables' no es viable. La IP aumenta su presencia en éstos, con retornos de hasta tres veces lo invertido. (Segunda Parte)
palacio de gobierno san cristobal
palacio de gobierno san cristobal - (Foto: C Cúbica Arquitectcos / Rodrigo Pardo)

Nota del editor: Este contenido se publicó originalmente en la edición  En busca de desarrollador de la revista Obras, correspondiente a febrero 2018.  Se trata de la Segunda Parte del contenido publicada en web; la primera parte fue publicada el viernes 6 de abril de 2017, donde se expone que restaurar edificios con valor histórico y artístico es costoso, pero la apuesta de la iniciativa privada a este segmentos crece cada vez más ante la oportunidad de obtener retornos de hasta tres veces lo invertido.

Primera Parte: Edificios históricos, un buen negocio para la iniciativa privada

Obras comparte aquí tres casos de patrimonio recuperado que con el paso del tiempo han demostrado la conveniencia de invertir en su recuperación.  

 

1. Altamente replicable: Hotel Boutique Rosas & Xocolate

El hotel boutique Rosas & Xocolate abrió plaza en Paseo de Montejo hace ocho años. De ser una vieja casona en 2007, ahora ocupa las primeras planas de los medios turísticos para recomendarlo como hotel boutique de referencia en Mérida, Yucatán.

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No solo eso, su apertura y buen recibimiento sirvió de ejemplo para intervenir más inmuebles de su tipo en la zona, lo que sumó a la reconfiguración de Paseo Montejo y del propio Centro Histórico de Mérida con la consiguiente plusvalía.

El recuento lo hace el artífice de la recuperación, el arquitecto Salvador Reyes Ríos (quien ha rescatado y reactivado numerosos inmuebles históricos en la ciudad de Mérida), quien adelanta que ya trabajan en la gestión ante el INAH para reactivar un edificio más: Casa Morisca.

Ahí se busca replicar el perfil de Rosas & Xocolate, guardando la escala, pero con la finalidad de activar un hotel boutique con 16 habitaciones que dé cuenta de un momento histórico de relevancia para la ciudad: la influencia morisca que inyectó mucho dinamismo a la economía de Yucatán en la época del henequén.

Fotos: Cortesía del hotel

Ahora están terminando las gestiones ante el INAH. Calcula que al final esta gestión le habrá tomado ocho meses.

"Queremos inaugurar en la primavera de 2019". La inversión promedio en estos inmuebles es de al menos 3 millones de dólares. Reyes mide el éxito de estas intervenciones por el interés en replicarlas, el propio dueño de Rosas & Xocolate ya planea ampliar o intervenir un nuevo edificio, refiere.

 

2. Plusvalía al cuadrado: La Cubana

La fábrica de chocolates La Cubana, cuya construcción data de 1872, fue adquirida por la desarrolladora Marhnos, que construyó un complejo habitacional de 242 departamentos.

La firma ofertó en 30,000 pesos el metro cuadrado, de acuerdo con Ana Ximena Torres Betancourt, directora de Marhnos Hábitat. El terreno abarca 9,640 metros cuadrados.

Los departamentos se vendieron en 2014 desde 1.8 millones de pesos. A principios de 2018, el costo de un departamento en esa zona llega a superar 3 mdp. La plusvalía de la zona, en la delegación Cuauhtémoc, y de ese sitio en particular, se ha disparado a poco más del doble.

Ana Ximena Torres explica que tardaron cerca de dos años y medio en concretar su labor. Los trámites para intervenir estos desarrollos son lentos, "hay que hacer gestiones ante instancias de gobierno como Patrimonio Histórico, Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi), ante el INBA y el INAH; regularizar el agua, hacer trámites en la Secretaría del Medio Ambiente (Sedema), tramitar catastro y legalizar el predio porque tiene escrituras muy viejas".

"Son proyectos que se llevan mucho tiempo por la complejidad de los trámites, la construcción y la venta, pero vale la pena invertir aquí porque la gente valora mucho este tipo de construcciones, entonces pudimos plusvalorizar la zona y eso nos ayudó a compensar el tiempo invertido en trámites. Fue uno de los proyectos pioneros en esa delegación. Lo vendimos bastante rápido, más rápido de lo que pensábamos", menciona la directiva de Marhnos.

Fotos: María Rivera

De hecho, la constructora desarrolla ahora un nuevo cojunto a dos calles del que llama "caso de éxito". En la restauración participó el despacho de Javier Sánchez.

La unidad cuenta con tres edificios de diferente altura, los espacios entre ellos son variados, así como los materiales de restauración. Al entrar pareciera como "si estuvieras en un barrio", describe Torres Betancourt.

"Hicimos un parque con varios de los árboles que existían en el sitio desde hace muchos años; se conservó parte de la fachada de la fábrica —se mantendrá por lo menos 100 años más— y quedó intacta el área donde están las calderas.

"En uno de los edificios que logró conservarse, restauramos todas las bóvedas, pusimos un piso de pasta en el salón de eventos, hicimos una ludoteca y en la parte de arriba colocamos asadores". Renovar estos espacios finalmente beneficia a todos, asegura.

3. Turismo reactivado: Palacio de Gobierno de San Cristóbal

El despacho multidisciplinario CCúbica intervino en la renovación del Palacio de Gobierno de San Cristóbal de Las Casas, Chiapas. 

Aunque en este caso es preciso señalar que la recuperación del inmueble se llevó a cabo solo con la participación de los gobiernos del estado y el local.

Tenía casi 50 años sin modificaciones, a pesar de que es un edificio emblemático, obra del arquitecto Carlos Zacarías Flores (1851-1931) quien llevó el estilo neoclásico a ese estado del sureste mexicano.

De acuerdo con Marco Coello, director y fundador de la oficina de arquitectura, esta restauración "fue una obra titánica", en la que intervinieron el INAH-Chiapas, Obras Públicas y Comunicaciones del estado y un colectivo de restauradores, historiadores, cronistas, arquitectos, fotógrafos, investigadores y museógrafos.

Para su recuperación y modernización participaron alrededor de 150 personas. Tras la intervención, el edifi cio se convirtió en un museo de sitio, y recuperó "su esencia y la majestuosidad en todos sus espacios", pues durante 47 años pasó para varias modificaciones "que comprometían su integridad original", comenta Coello.

Se rescataron los murales (con cal viva, baba de nopal y pigmentos naturales), las puertas, los herrajes, el color original de la fachada. Se hicieron ventanasde madera con vidrios biselados cuidando así el estilo neoclásico. El trabajo junto al INAH recuperó su esencia, estima Coello.

Tardaron dos años en reencontrar su "rostro" original, un tiempo récord si se considera que no se contó con los planos originales, pues se quemaron. El 8 de diciembre de 2016 se abrió al público y ha sobrepasado los 90,000 visitantes.

Fotos: C Cúbica Arquitectos / Rodrigo Pardo

Uno de los elementos que dan actualidad es la creación de un espejo de agua en el espacio público. Ahora ese lugar se utiliza todos los días; ahí se transmite un programa radiofónico en el que participan los cronistas de la ciudad y se toca la marimba. Así se sumó a las propuestas culturales y turísticas de la ciudad.

Contribuir a restaurar un edificio catalogado con valor histórico por el INAH es sencillo, dice Marco Coello, "mientras te apegues a sus lineamientos, reglamentos y recuperes los espacios que son parte de la identidad".

 

Oportunidades de inversión

El INAH contabiliza la existencia de 117,00 monumentos históricos, 82% son inmuebles de propiedad privada que son los que a menudo se emplean para fines de negocio por la iniciativa privada. Cada año emite en promedio 14,000 autorizaciones en el territorio nacional, lo que tan solo representa 10% de lo catalogado, y un universo de inversión para los interesados.

 

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